Dynamika rynku mieszkaniowego w Polsce wykazuje zdecydowany wzorzec sezonowy. W sezonie letnim, obejmującym okres czerwiec-sierpień, obserwuje się znaczny wzrost popytu na nieruchomości. Kupujący chętniej podejmują decyzje o zakupie, pozwalając sobie na wyższe ceny. Równolegle wiosna (marzec-maj) przynosi ożywienie na rynku, choć z mniejszą intensywnością niż lato.
Sezonowość rynku nieruchomości – fakty i liczby
Dynamika rynku mieszkaniowego w Polsce wykazuje zdecydowany wzorzec sezonowy. W sezonie letnim, obejmującym okres czerwiec-sierpień, obserwuje się znaczny wzrost popytu na nieruchomości. Kupujący chętniej podejmują decyzje o zakupie, pozwalając sobie na wyższe ceny. Równolegle wiosna (marzec-maj) przynosi ożywienie na rynku, choć z mniejszą intensywnością niż lato.
Zima i jesień to okresy, kiedy aktywność wyraźnie się zmniejsza. Na listopad 2025 roku przypadł spadek liczby ofert na rynku najmu o 8 procent w stosunku do poprzedniego miesiąca. W warszawskim segmencie wynajmu mediana czynszu zmalała w tym samym okresie o 5 procent, osiągając poziom około 4,2 tysiąca złotych. Ten trend nie jest przypadkowy – wynika z naturalnego zahamowania popytu w chłodniejszych miesiącach.
Dla potencjalnych inwestorów oznacza to konkretną szansę: mniejsza konkurencja i słabszy popyt wśród kupujących tworzą dogodne warunki do negocjacji ceny z deweloperami i pośrednikami.
Analiza rentowności inwestycji mieszkaniowych
Rentowność inwestycji w nieruchomości mierzy się przede wszystkim wskaźnikiem ROI (Return on Investment), który pokazuje procentowy zwrot z zainwestowanego kapitału w ciągu roku. W Polsce na rynku wynajmu mieszkań rentowność brutto waha się w przedziale 5-6 procent w dużych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków.
Jednak zróżnicowanie geograficzne jest istotne. W mniejszych miastach, gdzie ceny nieruchomości są niższe, rentowność osiąga poziom 7-9 procent, oferując bardziej atrakcyjny zwrot dla inwestora. Różnica ta wynika z prostej matematyki: im niższa cena zakupu, tym wyższy procent zwrotu z tego samego czynszu.
Rynek nowych osiedli – kto sprzedaje?
Nowe osiedla mają swoje specyficzne cechy, które warto uwzględnić w analizie. Oferują nowoczesne technologie, standardowe wykończenia oraz możliwość dostosowania mieszkania do własnych preferencji, co wyróżnia je z rynku wtórnego. Ponadto, nowe inwestycje często lokalizują się w dobrze skomunikowanych obszarach, blisko terenów zielonych i infrastruktury – co podnosi ich atrakcyjność dla najemców.
Praktyczna strategia zakupu poza sezonem
Dla inwestora planującego zakup w ostatnich miesiącach roku rekomenduje się następujący plan działania:
- Przygotowanie finansowe. Przed podjęciem negocjacji przeanalizuj rynek lokalny – sprawdź ceny porównawcze, przychody z wynajmu w danej okolicy oraz tempo sprzedaży nieruchomości. Dane z portali takich jak Otodom czy Bankier.pl dostarczą wiarygodne wskaźniki rynkowe.
- Negocjacje. Zimy jest najlepszym czasem na rozmowy. Deweloperscy negocjatorzy wiedzą, że ikoniczne są perspektywy sprzedaży, a właściciele chcą zamknąć transakcje przed końcem roku. Propozycja nabycia (10-15 procent poniżej oferty) ma realną szansę na rozpatrzenie.
- Łączna propozycja. Pamiętaj, że nie musisz negocjować tylko ceny. Poproś o dodatkowe wyposażenie, parkingowe, darmowe przeprowadzki czy rozszerzoną gwarancję na urządzenia. Te udogodnienia mają dla sprzedającego niski koszt, a dla Ciebie rzeczywistą wartość.
Perspektywa długoterminowa – rok 2026
Biorąc pod uwagę prognozy analityków oraz deweloperów jak PB Górski, rok 2026 ma przynieść stabilizację cen mieszkań. Oczekiwane wzrosty wynoszą 0-5 procent rocznie w dużych miastach, przy wzroście 3-6 procent w top-lokalizacjach. Oznacza to, że osiedle nabyte poniżej ceny rynkowej w grudniu 2025 roku ma szansę na aprecjację wartości wraz z ogólnym trendem wzrostu cen. Ponadto spadające stopy procentowe (prognozowane przez NBP) będą powodować wzrost popytu kredytowego, co powinno odrodzić rynek i podtrzymać tempo wzrostu cen w kolejnych latach.
Wnioski
Inwestycja w nowe osiedle poza sezonem, szczególnie w ostatnich miesiącach roku, okazuje się strategiczną decyzją dla inwestora. Kombinacja niższych cen, większych możliwości negocjacyjnych i promocji deweloperskich tworzy okazję do nabycia nieruchomości na bardziej korzystnych warunkach. Rentowność inwestycji, przy właściwym wyborze metrażu i lokalizacji, oscyluje wokół 5-9 procent rocznie – wynik porównywalny lub przewyższający tradycyjne formy inwestowania.
Artykuł sponsorowany
Cześć, jestem Justyna Smolarska, twórczyni strony gdansknafali.pl. Od zawsze żyłam na falach twórczości, malując obraz mojego miasta poprzez słowo pisanne. Pasja do pisania i miłość do miejsc, które odwiedzam codziennie, zainspirowały mnie do stworzenia tego portalu. Chcę pokazywać Gdańsk oczami lokalnej osoby, ukazując zarówno jego zabytki, jak i nieznane zakątki, które często umykają turyst
